Vivienda en crisis: otra víctima de la inflación

El sueño de la casa propia está arraigado en muchas culturas, pero con fuerza en las Latinas y Argentina, en parte por el fuerte aporte migratorio de hace un siglo, no quedó ajena a esta marca indeleble. En el último medicamento disponible, a través del Censo Nacional y la Encuesta Permanente de Hogares, las dos terceras partes de las viviendas estaban ocupadas por sus propietarios. Sin embargo, esta proporción es un poco menor que la muy decadente atrás (68%) y marcó una fuerte caída del pico alcanzada recientemente en 2001, cuando llegó al 75%. Este retroceso relativo marca que la crisis del sector residencial no es nueva. Un lento, pero que aparentemente se desliza inexorablemente.

Comparación. En la Unión Europea, por ejemplo, el porcentaje de propietarios es del 70%sobresaliendo países latinos y con una tradición de políticas residenciales que favorecen la adquisición de la convivencia popular. In Romania, Hungría y Eslovaquia, por ejemplo, ese porcentaje está arriba del 90%, un scalón más arriba de Portugal (78%) y España (76%). Países que, además, presentan como característica un mercado de créditos hipotecarios a largo plazo (30 años como promedio) y una tasa de interés en euros del 4% anual, pero con algunos casos llamativos. En Portugal y Francia, por ejemplo, está por debajo del 2% anual para algunas líneas promocionales.

El caso argentino presenta sus particularidades en consonancia con la trayectoria errática de las variables macroeconómicas de las últimas décadas. El Censo Nacional de 1947por ejemplo, marcó que sólo el El 38% de las viviendas estaban ocupadas por propietarios, pero en la Ciudad de Buenos Aires dicho porcentaje era la mitad (19%). Desde allí, fue alterándose esta proporción gracias al fuerte impulso del crédito hipotecario, los planos de vivienda y el encuadre de la propiedad horizontal como de comprar partes de unidad más grande. En el censo de 2001, la proporción de terratenientes será del 75% en el total del país. Pero luego sobrevino el retroceso y los números evolucionaron negativamente: para el año pasado, el promedio del país marcó 66%. ¿Qué pasó en diez décadas de retractación de casi 40 años en la materia? Dos factores que, a su vez están vinculados, explican sobre toda esta situación: una persistente y altísima tasa de inflación que alteró el cálculo del equilibrio entre salario y cuota del crédito, por un lado y el encarecimiento de los alquileres en términos del salario promedio , por otro. Paraca Jorge Colinaeconomista de IDESA, hoy tenemos, 20 años después de la salida de la convertiblebilidad, menos propietarios que en la década del ’80, cuando también había muy alta inflación, pero había menos irracionalidad intervencionista desde el Estado. «Los reguladores intervencionistas que quieren beneficiarse al deudor no se dan cuenta que lo terminan perjudicando, porque están eliminando la posibilidad de que haya nuevos acreedores», subraya. En 2002 se anuncia la muerte del naciente mercado hipotecario en dólares al decretarse la ponderación asimétrica. Recien a finales de 2016 tuvo su efímera primavera con la aparición de las cláusulas de indexación con UVA (Unidad de Valor Adquisitivo, un índice que refleja la actualización del CER que realiza el Banco Central) pero que terminó ahogándose con la aceleración inflacionaria de 2018. La reciente media sanción de una norma para beneficiario a los deudores hipotecarios con este sistema nuevamente planta una distribución de ingresos a favor de la deudor actual (se calcula que alcanzaría a los 90.000 tomadores) y en perjuicio de los futuros por la inviabilidad de este sistema para volver a otorgar préstamos para comprar inmuebles.

Colina destaca que la inflación es la restricción básica para el desarrollo del mercado hipotecario. Al no haber una estabilidad macroeconómica, obviamente, generará mucho riesgo en un préstamo a largo plazo y termina derivando en un sistema de ajuste por inflación. “El problema es que cuando la inflación secelera, como lo hace por encima de los salarios, viene la regulación voluntarista que dice, bueno, saquemos, digamos, esa frase de ajuste, vayamos por la menor y ahí termina de destructirlo el crédito hipotecario” , concluir.

Esta dificultad para acceder a la vivienda propia, nota característica y aspiracional de la cultura social argentina, bastó un sueño serio y eso explicó que cada vez más son las familias que tienen que alquilar como opción. También hay diferencias entre jurisdicciones: en el norte del país la proporción de inquilinos no supera el 10% del total, en la Ciudad de Buenos Aires trepa al 38%, algo superior a las provincias patagónicas con fuerte presencia de trabajadores migrantes (Tierra del Fuego y Santa Cruz) donde la inclusión es superior a las demás provincias con núcleos urbanos fuertes (Córdoba, Santa Fe, Neuquén, Río Negro o hasta la misma Provincia de Buenos Aries) superior al 20% del total.

El mercado. La parálisis en el sector empezó antes de la pandemia o incluso del cambio de gobierno de 2019: la incertidumbre, la devaluación de 2018-19 marcó un cambio de rumbo que hizo agonizar lo que fue, por ejemplo, un mercado en explosión en 2017. «A partir de 2018 es posible identificar una tendencia bajista en el mercado inmobiliario para viviendas, que se manifiesta en la caída de los precios de las propiedades a la venta, que fue acompañada, entre otros factores, por una caída en la oferta de departamentos en alquiler (medida como cantidad de publicaciones en Mercado Libre y tomando como base el año 2018)”, señala el investigador de la universidad de san andres (UDESA) Paula Margaléric. Además, el cepo cambiario y la ya mencionada implementación de la ley de alquileres vigente afectaron significativamente las decisiones de los propietarios de alquilar o vender su inmueble. Por su parte, abigail riquelmetambién de UDESA, dijo que la citada norma “incluye varios medios, como el establecimiento de un plazo mínimo de contrato de tres años y ajuste en el valor del alquiler que toma como referencia a coeﬁciente qu’está conformado en un 50% pour la evolución de los salarios y en el 50% reste a la par de la evolución del IPC, que terminó con resultado negativo”.

no se alquila. El economista Federico González Roucoexperto en la materia y autor del libro «Dueños o inquilinos», Explicó que el mercado de alquileres depende del tipo de demanda de vivienda, de la actividad económica, del tamaño del mercado laboral y de la complejidad, oportunidades educativas y culturales; entre tantos factores. Pero lo que se anotó es que la retracción de la oferta fue marcando la dificultad para poder alquilar y las miradas aplican al doble jaque: las condiciones estipuladas en la ley marcaban demandas que chocaron de frente con una economía que corre al ritmo inflacionario del 120% anual. Además, la brecha cambiaria y la reapertura del turismo internacional dio impulso (como en el resto de las grandes urbes del mundo) al sistema de renta temporal por plataformas (Airbnb es la más conocida pero no la única) que triplica el precio que se puede obtener por el sistema tradicional en algunas ocasiones. «Creo que también existe el prejuicio y miedo a los desalojos, pero sobre todo que el salario en dólares es muy bajo y el costo de financiamiento para acceder a la vivienda es alto. Una combinación muy complicada”sintetizado.

Un círculo vicioso en el que las soluciones del corto plazo se convirtieron en piezas que acabaron convertidas en lastres para el sueño de la casa propia. O al menos el techo al alcance del sueldo mientras la rueda se pone nuevamente en movimiento.